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上海房租涨幅持平房价涨幅 老外抱怨越来越租不起-e房网

核心提示:广延路417号,原本“闸北网球馆”的铭牌悄悄摘下,正在褪色的斑斑字迹成为往事,替之以“静安网球馆”五个鲜红的正楷大字。

  广延路417号,原本闸北网球馆的铭牌悄悄摘下,正在褪色的斑斑字迹成为往事,替之以静安网球馆五个鲜红的正楷大字。

  闸北变静安,对许多踌躇不决的买房者来说,完全是一场成交价格日夜狂飙的心跳冒险。今年年初上海楼市普涨的大基调加上屌丝变白富美的利好发酵,这里已然成了最能体现魔都近乎戏剧般狂欢的楼市象征。

  五六个月前还只有400万的房价,瞬间飙过了700万,325楼市新政加码限购,被调侃解决了买不买房的终极疑问。买不起房、买不了房的人们终于别无选择地加入了租房一族。

  然而,租房的现实恐怕同样骨感。《中国经济周刊》记者走访了包括新静安板块在内的多梯队楼盘租赁市场,发现楼市预期叠加政策因素,使得楼市硝烟弥漫。有中介机构数据显示,在房价暴涨的2月,上海纯商品住宅销售均价和租金的同比涨幅几乎持平。

  老外吐槽上海房租越来越高

  我从业以来涉及的外籍租赁比较多,今年最明显的感受是老外租客变少了。已在租赁圈9年的资深经纪人,严妍(化名)曾和友人创办涉外租赁中介公司,对沪上高端楼盘了如指掌。

  严妍告诉记者,以浦东联洋板块的仁恒河滨城为例,经过一轮又一轮的上涨,目前租金已经达到许多外籍租户无力负荷的程度,有一对加拿大夫妻租户,在这个小区已经住了多年,两个人的月租预算是1.3万元,去年初我给他们找到的户型是161平米的3房,但是现在1.3万元只能租到88平米的2房,所以他们最后决定搬到浦西人民广场附近的老房子居住。

  据严妍介绍,该小区本身的户型选项非常全面,从80多平米的2房到500多平米的豪宅都有,而此前两三百平米的大户型租户主力军是外籍人士,因为多数情况下,外企给他们的月租预算比较高,如果是高管级别,一般能达到3万元左右,这个价格现在要在小区内寻找房源却变得非常尴尬。

  老外对空间要求普遍比较高,一家三口一般都喜欢居住4房,但目前即便是楼层、房型要求放低的4房,每月租金也要达到3.3万元以上,有些老外只能忍痛割爱。严妍对记者表示,不少外籍租户都曾向她吐槽高租金不可承受之重,最常听到的意见是他们在上海已经工作六七年了,公司的房租津贴预算没涨一分钱,住房标准只能越来越差,和老外本身追求生活品质的理念越来越背离。

  Stuttgart是一名德国医生,她在浦东南路附近的国际医院上班,已在仁恒河滨城租房长达9年。但今年7月,她决定过完暑假带着孩子回国。我们去年找的4房月租金还是2.5万元,现在竟然涨到了3.4万元,这还不是带发票的价格,同时还是老租客续租的价格,这已经大大超出了我们能够接受的生活成本。她对《中国经济周刊》记者大吐苦水。

  经过去年一波行情,其实许多原本待租的房子已经出售,房源越来越稀缺,议价空间也开始收窄,整个小区本身体量比较大,大约有4200多户,原本整体出租率在25%~30%之间,目前可能只有10%的出租率。严妍对记者说。

  而房东心态也在发生微妙变化。以前房东放出房源来,两周之内就消化掉了,现在随着小区整体房价的抬高,房东情愿等三个星期甚至一个月再把房子租掉。由于租赁周期变长,近期租房客户明显减少,以前每天的接待量可以达到2到3户,现在大概两三天才接待2到3户,外籍客户的流失是一个重要原因。

  一个有力的佐证是,去年11月、12月的楼市淡季不淡,侧面证明了外籍人士可能不再是高端楼盘的支柱。按照以往经验,老外外派是有固定时间的,一般每年过完年和七八月暑期会有一波上涨空间,租赁行业一般的旺季应该是3~10月,但去年却是11月、12月比较忙,许多客户其实是打算购房或者正在装修的中国人短租。严妍对记者解释道。

  租房购房哪个成本更高?

  上海中端档次板块的出租屋或许也在逐渐失去吸引力。上海325房产调控新政出台后,对非沪籍人士的购房门槛大大提高,这令原本被年后房价砸晕的史云夫妇开始纠结是否要趁量价调整买下出租房。目前他们租住于一套普陀区中环板块小两房,身为资深程序员的史云甚至还专门编写程序,以便于计算买房与租房的真实成本。

  按照我们的月收入,银行可以批下来的纯商贷在200万元左右,加上双方家庭的支援和我们自己的积蓄,勉强可以买下普陀中环区域一套总价450万元左右的二手小两房,月供大约是1万元,现在我们住的公寓月租是6500元。史云告诉《中国经济周刊》记者,当前两人月均收入总和是2.5万元,年薪涨幅约为6%,月开销为1万元,口袋里的现金回报率则按照主流理财产品6%的年化利率计。

  我们查看了国家统计局官方公布的过去5年上海的房价涨幅,年均涨幅是6%左右。史云对记者解释,如果继续选择租房,参考历史数据,假设房租在5年内的涨幅追平房价涨幅,5年后大约要支付44万元房租,小家庭沉淀下来的资产是402.5万元现金,没有负债。

  如果我们现在就买下这套房子,额外支出10万元用于装修,5年后房子升值到602万元,我们能够沉淀下来的现金部分算上投资回报大约是52万元。这时选择一次性偿清银行贷款并卖掉这套房子套现,银行剩余贷款需要支付184万元,房子售价602万元,那么到手现金大约是418万元,加上之前结余的52万元现金,总资产变成了470万元现金,同样没有负债。根据史云的计算,即使按照利率最高的纯商贷贷款,在排除5年内房价崩盘的极端条件前提之下,只要房子升值率略高于银行贷款利率,租房的真实成本就超过了买房。

  而毕业于帝国理工学院金融系的罗朗(化名)则从更长线的角度考量租房的真实成本。以买一套190万元的房子为例,假设首付三成,月供大约7000元,月租以月供的一半计,约3500元,房租跟着年通胀2%上涨,算上这笔租金若全部拿来买4%年化收益率的货币基金所产生的机会成本,未来50年的租房实际成本是131万元,看起来是租房便宜,但如果买房,此时手里还有一套可以变现的房子。

  罗朗对记者分析:即使是自住性质的房地产,也有一半属性是保值投资的资产配置,房子住了50年可以卖掉,租房住50年纯粹是消费。买房相对租房溢价的部分至少可以解决就学问题和免于搬家的麻烦,况且这还没有计算房子售出时真实的增值部分。

  上海房租涨幅持平房价涨幅

  买房贵已然成为这座大都会繁荣下的一片荫翳,而事实上,上海房租的上涨势头丝毫不输房价。根据2016年2月中原(上海)租金指数月报,全市租金均价达到了78.5元/平方米/月,同比上涨24.33%。克而瑞咨询和易居研究院联合出台的2月报也显示,上海纯商品住宅销售均价36381元/平方米,同比涨幅24.2%,与房租涨幅几乎持平。

  位于上海内中环区域板块的中原地产房产中介刘正严告诉记者,随着房价翻番,租房价格也逼近翻番。今年和去年没得比,比较便宜的1房刚出来就被抢光了,现在80、90平米的2房都要价8000元。。

  严妍也对记者表示,房租和房价的涨幅大体是同步的,以151平米商品房来说,去年过年的时候售价750万元,年后慢慢涨到800万元,大概在5月的时候叫价850万元~880万元,而今年过完年价格都在1300万元左右。最近听到的一单成交价高达1310万元,我认为比较普遍的价格应该是1250~1280万元之间,也就是年后大概上涨了30%左右。租房如果是带发票的价格,业主需要缴5%的税,去年151平米的价格是1.4万元、1.5万元,现在价格差不多是1.8万元、1.9万元,和房价的涨幅基本是一样的,而这个价格还是续租价,如果是新租租金涨幅甚至还要高一些。

  对此,中原地产研究咨询部高级经理卢文曦则对记者分析称,从现在来看,租金和房价确实存在一个比值关系,去年11月、12月的租金指数差不多是一个月涨3个点,今年1月到2月涨了6个点,3月到4月涨了8个点,这种加速上行和房价是挂钩的。另一方面,今年年初的猛涨恰好还叠加了季节性因素,每年年初都有一个租赁潮,也就顺势推动了租金的上行。

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